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Le unità collabenti, accatastate nella categoria fittizia F2, non sono tassabili ai fini IMU: i profili di criticità e l’orientamento della Cassazione
Chiara l’applicazione dell’IMU nell’ipotesi di unità collabenti: i “fabbricati” accatastati nella categoria F2 infatti non sono soggetti all’imposta municipale propria. Il principio, assolutamente consolidato, è stato peraltro più volte ribadito dalla Corte di Cassazione.
Le unità collabenti, accatastate in F2, risultano intanto manchevoli di uno dei principali presupposti di calcolo per l’IMU sui fabbricati. In questo caso infatti manca del tutto la rendita, posta uguale a zero, e quindi la base imponibile. È quindi chiaro che in questa ipotesi si potrebbe presupporre che l’imposta andrebbe calcolata sulla base delle potenzialità edificatorie del suolo, come se fosse un suolo edificatorio in senso proprio.
L’orientamento della Corte di Cassazione sembra sia però totalmente opposto. Un’unità collabente dunque vedrebbe i fatto completamente azzerata la capacità di produrre reddito; non sarebbe quindi tassabile neanche l’area edificabile. Il fabbricato accatastato in F2, sebbene collabente, è comunque un fabbricato che ha esaurito la potenzialità edificatoria dell’area.
Ne deriva che l’unità collabente non sarà soggetta ad imposizione non perché di fatto manchi il presupposto d’imposta ma semplicemente perché la rendita viene azzerata e manca dunque la base imponibile dalla quale è possibile procedere al calcolo dell’imposta dovuta.
Per molto tempo si è ritenuto che i “fabbricati” accatastati in F2 fossero tassabili in ragione del valore dell’area edificabile corrispondente. In realtà in questo caso l’Ente sarà del tutto privo del potere impositivo, mancando uno dei fattori determinanti ai fini del calcolo dell’imposta.
