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Le pertinenze dell’abitazione principale ai fini IMU

Le pertinenze dell’abitazione principale sono uno dei motivi di scontro tra Ufficio Tributi e contribuenti: i requisiti e i presupposti

Secondo quanto disposto dall’art. 13, 2 comma del D.L. nr. 201 del 2011, la nozione di pertinenza dell’abitazione principale pare sufficientemente chiara (almeno ad una prima e sommaria analisi). Recita infatti il comma in questione: “Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6, C/7 nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.”

Già nell’ambito della definizione che di pertinenza dell’abitazione dà il legislatore nel D.L. 201/2011 istitutivo dell’IMU tocca operare qualche grande precisazione (peraltro non sempre chiara ai contribuenti). Il primo, ovvio, riferimento è quello alle categorie catastali: possono qualificarsi come pertinenze dell’abitazione principale esclusivamente le unità immobiliari accatastate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 limitatamente ad una sola unità pertinenziale per ciascuna categoria. Ne deriverà che, laddove il contribuente risultasse proprietario, per esempio, di due immobili di categoria C/2 potrebbe godere delle agevolazioni previste per le pertinenze soltanto su una di esse.

Il punto però più controverso in materia di pertinenze dell’abitazione principale è un altro. Il legislatore, nel qualificare compiutamente la nozione di pertinenza della “prima casa” introduce anche un altro grande vincolo (a dire il vero spesso ignorato dai contribuenti e talvolta dai comuni). L’ultima parte del comma 2 dell’art. 13 del D.L. nr. 201 del 2011 pone un vincolo ancora più stringente alla concessione dell’agevolazione prevista dalla normativa IMU nella parte in cui si prevede che può riconoscersi quale pertinenza dell’abitazione principale un’unità pertinenziale per ciascuna categoria, “anche se iscritta in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.”

Questo aspetto è di fondamentale importanza e riguarda tutti quei casi di unità immobiliari che siano state accatastate comprensive di garage e soffitta qualificati, in sede di presentazione del DOCFA, quali vani accessori comunicanti e non comunicanti in ragione di quanto previsto dal D.P.R. nr. 138 del 1998. In questa ipotesi non potrà riconoscersi l’agevolazione prevista per le pertinenze, su altri locali di categoria C essendo di fatto la pertinenza dell’abitazione principale accatastata unitamente all’unità ad uso abitativo. In caso contrario l’Ente correrebbe il rischio di “incentivare” i fenomeni elusivi con il contribuente che, proprietario di più pertinenze della stessa categoria, decida di procedere alla fusione catastale di soffitta e garage, potendo contare sulla possibilità di considerare anche altre unità di categoria C/2, C/6 e C/7 quali pertinenze dell’abitazione principale.

La scelta della pertinenza, anche se intesa nella sua accezione più ampia, deve comunque essere giustificata da esigenze reali (anche economiche). In caso contrario la pertinenza non va considerata come oggetto delle agevolazioni fiscali previste dal legislatore tributario: se così fosse pare evidente il mero intento elusivo del contribuente (principio peraltro sancito dalla Corte di Cassazione con la sentenza nr. 25127 del 2009).

Pertinenza dell’abitazione principale: requisiti e nozione

Considerata la definizione di pertinenza dell’abitazione principale derivante dalla normativa istitutiva dell’IMU potrebbe sembrare, almeno in prima istanza, che la questione sia del tutto chiara e scevra da eventuali errori di interpretazione. Eppure così non è. Il legislatore ci dice quali sono i requisiti per godere delle agevolazioni ai fini IMU ma nulla dice in merito alla definizione stessa di pertinenza per la quale, ovviamente, toccherà far riferimento al codice civile e, in particolare, a quanto previsto dall’art. 817 di cui val la pena citare per intero il contenuto: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.”

Nella definizione di pertinenza, prima ancora che di pertinenza della prima casa, non si potrà quindi non considerare la definizione che di pertinenza dà il codice civile. Nel caso oggetto di analisi, dovremo necessariamente affermare che, perché sussista un rapporto pertinenziale tra “pertinenza” (si perdoni la forzatura) e unità immobiliare ad uso abitativo, occorre che ricorrano due presupposti, oggettivo e soggettivo.

Spesso i contribuenti riconducono l’intera problematica alla distanza massima della pertinenza dell’abitazione principale ma requisiti e definizione appaiono ben più complessi. Innanzitutto occorre che siano contemporaneamente soddisfatti i due presupposti:

  1. oggettivo: una cosa è pertinenziale all’altra se la destinazione è caratterizzata da durevolezza. In sostanza il rapporto pertinenziale non deve essere episodico ed occasionale ma durevole e, soprattutto, la pertinenza deve essere di ornamento ad un’altra cosa che possa qualificarsi come bene principale;
  2. soggettivo: in questo caso conta la volontà del proprietario o del titolare di un diritto su entrambe le cose. Rilevante è il fatto che per il titolare del diritto la pertinenza sia sempre posta in rapporto di strumentalità alla cosa principale.

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Pertinenza della prima casa nel rapporto tra Comuni e contribuenti

Una delle questioni che creano maggiore attrito tra contribuenti e Ufficio Tributi è proprio quella riguardante la pertinenza dell’abitazione principale. Le agevolazioni fiscali previste dal legislatore in materia non sono di poco conto ed è quindi chiaro come proprio questo costituisca motivo di scontro tra Comuni e cittadini, soprattutto durante le attività di accertamento per recupero evasione.

Inevitabilmente la nozione tributaria di pertinenza dell’abitazione principale trova origine dalla nozione civilistica mentre fin troppo spesso per i contribuenti diventa mera questione di distanza massima dall’abitazione principale. La definizione di pertinenza della “prima casa” e, quindi, i requisiti per godere della correlata agevolazione fiscale, sono ben più complessi, come peraltro chiarito anche in giurisprudenza. Senza contare che perché si possa godere dei benefici previsti dalla normativa IMU per le pertinenze della prima casa, occorre che siano rispettati quelli previsti per l’abitazione principale.

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