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I terreni edificabili costituiscono da sempre cruccio per l’Ufficio Tributi e i contribuenti: tante sono infatti le differenze ai fini tributari e ai fini urbanistici e spesso è difficile far passare l’idea che le aree edificabili siano tassate anche se di fatto è impossibile sviluppare volumetria.
Eppure ai fini IMU e TASI un suolo è da ritenersi edificatorio anche se di fatto è impossibile costruire. Lo stabilisce la normativa, lo ribadiscono le Commissioni Tributarie e, infine, una pietra tombale sulla questione viene a più riprese posta anche dalla Corte di Cassazione.
Aree edificabili, quando i terreni vanno considerati suoli edificatori
La normativa in materia di ICI prima e IMU poi è abbastanza chiara sul punto. La questione, oltre che dall’art. 2 del D. Lgs. 504 del 1992, è stata affrontata dall’art. 36 del D.L. nr. 223 del 2006 secondo cui “… un’area e’ da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.”
Perché un terreno possa qualificarsi come edificatorio dunque è necessario che come tale sia qualificato dallo strumento urbanistico adottato dal comune, a nulla rilevando l’eventuale approvazione regionale o, ancora, l’adozione di strumenti attuativi.
Eventuali vincoli posti da altre autorità (pensiamo per esempio al rischio idrogeologico) o, comunque, alla totale assenza di strumenti attuativi, piani di lottizzazione, etc., incidono soltanto sulla determinazione del valore commerciale dell’area edificabile, base imponibile ai fini IMU.
La questione ruota esattamente intorno al concetto di valore del suolo edificatorio che andrà stimato in ragione di una serie di parametri che possano in qualche modo tener conto del valore venale, del valore di trasformazione, della zona di ubicazione e, ovviamente, di eventuali vincoli.
Aree edificabili, la fictio iuris funziona solo per i coltivatori diretti
Non affronteremo qui la questione delle agevolazioni previste per i coltivatori diretti, ma proprio questo esempio ci sembra davvero utile per affrontare un’altra questione che spesso è necessario affrontare in materia di aree edificabili.
Soprattutto durante la fase dell’accertamento, capita spesso che il contribuente, destinatario di un avviso, ponga la questione legata a tutti quei vincoli che, di fatto, rendono un terreno edificabile, non edificatorio dal punto di vista urbanistico. L’esempio classico potrebbe essere quello di un terreno edificabile ricadente in una zona sottoposta a vincolo per rischio idrogeologico classificabile come R5.
Dal punto di vista urbanistico, su quel terreno non sarà mai possibile edificare ma dal punto di vista tributario quel suolo dovrà necessariamente essere qualificato come area edificabile, a nulla rilevando la concreta possibilità edificatoria. L’unica differenza sarà inevitabilmente legata al valore (e quindi alla base imponibile) da attribuire all’area.
La fictio iuris che equipara un’area edificabile ad un terreno agricolo opera infatti solo ed esclusivamente nelle ipotesi previste dal legislatore e, nel caso di specie, solo se quel suolo è stabilmente destinato all’attività agricola condotta da un imprenditore agricolo professionale o da un coltivatore diretto che sia anche possessore del fondo.
