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IMU e Abitazione Principale, tra “prima casa” e residenza

Il concetto di abitazione principale ai fini IMU è forse uno di quelli più difficili da far comprendere ai contribuenti: i requisiti, previsti dalla normativa, sono stringenti

Il personale dell’Ufficio Tributi, nonostante la normativa in materia sia molto chiara, si ritrova spesso a dover fare i conti con la confusione tra “prima casa” e abitazione principale. Per godere della detrazione per abitazione principale ai fini IMU, che equivale alla sostanziale esenzione dall’imposta in tutti i casi diversi da A1/A8/A9, occorre rispettare requisiti non derogabili dagli enti locali, neanche con disposizioni regolamentari.

L’art. 13, secondo comma del D. L. nr. 201 del 2011, prevede che per “abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare
abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile”.

I requisiti per godere delle agevolazioni previste dalla normativa per l’abitazione principale (e le relative pertinenze) sono dunque almeno due. La premessa, generale, è che salvo il caso contrario per “prima casa” si intende quella di residenza anagrafica anche se la norma espressamente prevede che debba godere dell’agevolazione l’immobile, iscritto o iscrivibile in catasto, in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente. In sostanza non è affatto sufficiente possedere un solo immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale per godere della detrazione per abitazione principale. In quell’immobile il possessore deve dimorare abitualmente insieme al suo nucleo familiare e risiedere anagraficamente. Sul punto, pacifico, anche i chiarimenti del MEF con la circolare 3/DF del 18 maggio 2012.

La questione, molto controversa per i contribuenti soprattutto in sede di prima applicazione dell’Imposta Municipale Propria, è di per sé assolutamente pacifica. L’agevolazione è dunque legata alla contemporanea sussistenza di più requisiti e, in particolare:

  1. Unica unità immobiliare: rispetto a quanto previsto dalla normativa in materia di ICI, a far la differenza per l’IMU è l’indicazione di “unica unità immobiliare”. Ne discende che in caso di proprietà di più di un’immobile, in cui il possessore ha comunque la residenza anagrafica, la detrazione spetterà solo per un solo immobile. È il classico esempio degli immobili che, sebbene costituiscano una sola unità immobiliare, risultino accatastati in più subalterni: il contribuente potrà godere dell’agevolazione su un solo immobile;
  2. Residenza anagrafica e dimora abituale: per godere dell’agevolazione non sarà dunque sufficiente risiedere anagraficamente nell’immobile. Il contribuente dovrà dimorarvi abitualmente e dovrà dimorarvi con il nucleo familiare. La dimora dovrà dunque rispondere ad elementi oggettivi, tali da dimostrare che il contribuente abbia stabilito effettivamente la dimora in quell’unità immobiliare.

Occorrerà a questo punto distinguere la vecchia “nozione” di prima casa da quella di abitazione principale rintracciabile, quest’ultima si, sia nella definizione civilistica che in quella di matrice prettamente tributaria. Molti contribuenti partono dall’assunto che sia sufficiente che l’unità immobiliare per la quale si richiede l’agevolazione sia la “prima casa”, in questo modo intendendosi l’unica unità di proprietà (anche in assenza dei requisiti che qualificano la dimora).

In realtà è proprio la residenza anagrafica e quindi la dimora abituale il requisito fondamentale per godere delle agevolazioni previste dalla normativa IMU sull’abitazione principale e le relative pertinenze (per le quali toccherà verificare il rispetto di ulteriori requisiti).

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Detrazione abitazione principale, come verificare la dimora abituale

L’ente che intenderà verificare se effettivamente il contribuente abbia diritto a godere delle agevolazioni per abitazione principale dovrà quindi controllare che l’immobile  per il quale viene richiesta la sostanziale esenzione sia quello in cui il proprietario o il titolare di altro diritto reale abbia fissato la propria dimora. Ma come è possibile verificare se effettivamente è rispettato il requisito della dimora abituale?

Uno dei sistemi normalmente utilizzati è legato alla verifica dei consumi elettrici, del servizio idrico o del gas relativi alla specifica unità immobiliare. I comuni possono accedere a questo tipo di dati per il tramite di Punto Fisco: nella sezione forniture, infatti, troveremo i tracciati, distribuiti a seconda dell’anno di riferimento, per le utenze elettriche, idriche e per il gas.

Laddove verificassimo, nel caso di un contribuente che richieda l’agevolazione per una determinata unità immobiliare, che non è previsto nessun allaccio ai servizi di rete o, in alternativa, che non sia registrato alcun consumo o, magari, che il consumo sia nettamente inferiore a quello medio per nuclei familiari con numero di componenti simile, allora dovremo negare l’agevolazione e, quindi, la detrazione per abitazione principale e le relative pertinenze ai fini IMU.

Ma perché è davvero importante, per i Comuni, individuare correttamente il concetto di abitazione principale prima di applicare la sostanziale esenzione agli immobili di categoria A (e di categoria C2/C6/C7 per le pertinenze)? Perché gli enti locali, in caso di errore, rischiano di perdere ingenti somme di denaro grazie a quella che potrebbe definirsi come una sorta di elusione istituzionalizzata. Certo, questo concetto non esiste ma rende perfettamente l’idea di ciò che succede.

L’applicazione di una detrazione per abitazione principale ai fini IMU non dovuta, comportando la sostanziale esenzione, non solo non consentirà all’Ente di incassare l’imposta in regime ordinario ma non consentirà al personale dell’Ufficio Tributi di “vedere” l’elusione e di procedere quindi all’avviso di accertamento per omesso o parziale versamento, per infedele denuncia o, ovviamente, per omessa denuncia.

Considerando l’ipotesi di un contribuente proprietario di un’unità immobiliare di categoria A  e di un C2, un C6 e un C7, l’applicazione di una detrazione per abitazione principale potrebbe generare, nel quinquennio ancora accertabile, un danno alle casse dell’Ente superiore ai 1000,00 €. Immaginiamo di trovarci di fronte ad un contribuente proprietario al 100% di un’immobile di categoria A con una rendita di 350,00 €, ad una pertinenza di categoria C2 con una rendita pari a 150,00 € e a due pertinenze, ciascuna con rendita pari a 100,00 €.

La potenziale perdita per le casse dell’Ente è rilevante, come mostrato nel prospetto che segue:

C/2 – Magazzini e locali di deposito
191,52 €
C/6  – Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
127,68 €
C/7 – Tettoie
127,68 €
A – Abitazione
446,88 €
Totale al netto delle sanzioni
893,76 €
Sanzione al 30% per omesso versamento
268,12 €
Totale avviso
1.161,68 €
Totale avviso sul quinquennio accertabile
5.809,40 €

È chiaro, a queste condizioni, quanto sia importante trattare correttamente la fattispecie delle detrazioni per abitazione principale e relative pertinenze, anche per ottimizzare l’attività di accertamento dell’Ente e, in generale, le sue entrate.

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